Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Hinweis:

Texte dienen nur unverbindlichen informatorischen Zwecken, keine Haftung, kein Anspruch auf Vollständigkeit

Heizkostenverordnung

Thema: neu: Heizkostenverordnung
Seit dem 01.01.2009 ist die neue Heizkostenverordnung (HeizkostenV) in Kraft getreten. Sie soll dem Mieter u.a. mehr Transparenz bringen. Da die Heizkosten Teil der Betriebs-kosten bzw. Nebenkosten sind, heißt es für die Mieter schon einmal genauer hinzusehen, zumal die Nebenkosten teilweise stark gestiegen sind (Gas, Öl).

Ein Gesichtspunkt der Änderungen betrifft die Handhabung der Verbrauchsablesung. Hierzu folgendes:
Es soll möglichst Streit vermieden werden, weshalb dem Mieter nunmehr die Ableseer-gebnisse (auch diejenigen des Warmwasserverbrauchs) zeitnah mitgeteilt werden sollen (idR innerhalb eines Monats). Dabei reicht es aus, wie früher, wenn der Mieter einen Ablesebeleg erhält.

Wird per Funk und damit auch in Abwesenheit des Mieters abgelesen, reicht der Einwurf eines Ablesebeleges in den Briefkasten aus. Der Mieter sollte vorher über die Ablesung informiert werden. Ist dem Ableser nicht sogleich vor Ort möglich, einen Ausdruck des Ableseergebnisses vorzunehmen, so ist das Ergebnis dem Mieter aber binnen der vorge-nannten Monatsfrist zugänglich zu machen.

Die Monatsfrist ist eine Soll-Vorschrift, Ausnahmen von der Einhaltung der Frist sind in Ausnahmefällen möglich, z.B. bei großen Abrechnungseinheiten .

Das Ableseergebnis erhält i.ü. der Empfänger und Verbraucher der Wärme bzw. Energie, also der Mieter, aber auch in den Fällen, wo Wohnungseigentum besteht. Eine Mitteilung ist nur dann nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann (sofern er zuvor in die Handhabung bestimmter elektronischer Geräte eingewiesen worden ist).

Als ausreichend wird schon angesehen, wenn bei Verdunstern mit zwei Sichtfenstern das Ableseergebnis anhand der sichtbar im Verdunster verwahrten und verschlossenen Vor-jahresampulle unschwer abgelesen werden kann. Aber was heißt schon unschwer? Gibt es nicht immer Abweichungen beim Ablesen des Mieters und des Ableseunternehmens, wo genau der Strich ist und wie abzulesen ist? Jedenfalls werden sich so die Ablesefir-men darauf berufen, weil sie dann keine Arbeit damit haben, den Mietern Ableseproto-kolle zukommen zu lassen.
Eine gesonderte Mitteilung über den Warmwasserverbrauch ist auch dann nicht erfor-derlich, wenn in der Wohnung selbst ein Warmwasserzähler eingebaut ist.

Im Zweifel sollte sich der Mieter ein Ableseprotokoll geben lassen oder schriftlich anfor-dern bzw. der Vermieter dem Mieter aushändigen.. Erhält er ein solches nicht oder wird eine solche Mitteilung pflichtwidrig unterlassen, kann u.U. ein Grund vorliegen, dass keine verbrauchsabhängige Abrechnung iS der HeizkostenV vorliegt. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die diesbzgl. Kosten um 15% zu kürzen.

Gewerbemiete: Miethöhe - Sittenwidrigkeit - Wucher

Thema: GEWERBERAUMMIETE
Miethöhe - Sittenwidrigkeit - Wucher
Wird die richtige Miete für die Gewerbeimmobilie gezahlt?
Liegt eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters vor? Nach Meinung des BGH in einer Entscheidung vom Juli 2008 hat dieser eine sittenwidrige Miethöhe nicht angenommen, wenn der Vermieter das Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktübli-chen, angemessenen Miete bei Vertragsabschluss nicht erkennen konnte. Umgekehrt: Konnte er, dann läßt dies auf eine verwerfliche, weil sittenwirdrige, Gesinnung des Ver-mieters schließen. Eine evtl. hierauf gestützte Kündigung des Mieters würde zu einer Ge-samtnichtigkeit des Mietvertrages führen. Was sittenwidrig ist, regelt § 138 BGB, wonach ein Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn es gegen die guten Sitten verstößt, insbesondere wenn jemand unter Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in ei-nem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Demgegenüber steht die Wuchermiete. Eine unangemessen hohe Miete kann zur Teil-nichtigkeit des Vertrages führen, indem der Mietzins auf die übliche Höhe zu reduzieren ist. So eine Entscheidung des OLG Schleswig (BGH stellt eher auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages ab). Dies in den Fällen, in denen der Vermieter in einem bestimmten Teil-markt (Geschäftsräume in der Innenstadt) eine sog. überragende Marktstellung inne hat. Hier wurde ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB angenommen, wonach ein Rechtsge-schäft nichtig ist, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Das andere Gesetz ist das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG), das in § 4 die Ordnungswidrigkeit des Handelns regelt. Den Nachweis einer überhöhten Mie-te zu führen ist jedoch in der Praxis nicht einfach und ohne ein entsprechendes Gutach-ten kaum für den Mieter zu bewerkstelligen, denn ihm träfe in erster Linie die Darle-gungs- und Beweislast.

Unpünktliche Mietzahlung

Für den Vermieter ein Ärger, der Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich zum 3. Werktag, wie in der Regel im Mietvertrag vorgesehen. Der Vermieter kündigt. Zuvor sollte jedoch eine Abmahnung vorausgehen. Doch auch diese sollte noch „frisch“ sein. Das LG Berlin hatte in einem Fall entschieden, dass eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzah-lungen „verbraucht“ ist, wenn nach der letzten Abmahnung ein längerer Zeitraum bis zu dem Kündigung auslösenden neuen Zahlungsverzug liegt (z.B. acht Monate). Deshalb kann der Vermieter erst nach erneuter, fruchtloser Abmahnung kündigen. Denn eine Kündigung müsse in “engerem zeitlichen Zusammenhang“ mit den vorausgegangenen Abmahnungen erfolgen, dabei soll die Obergrenze bei sechs Monaten liegen.
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